一季度“新國八條”政策出臺，使得國內房地產市場運行環境進一步收緊。眾多限購城市在政策市場交易普遍呈現回落，而房價也由此呈現松動跡象。從西安市場來看，在政策調控的作用下，2011 年1 季度西安房地產市場銷量呈現出逐月遞減態勢，尤其３ 月同比跌幅更至七成，房地產市場形勢再次逆轉，在交易大幅回落的情勢下，市場打折促銷行為已經在四月初開始紛紛上演。在此情況下，西安房地產信息網數據研究中心結合政策面、宏觀經濟、市場現狀等綜合因素，對2011 年2 季度西安房地產市場發展預測如下：

一、商品房市場

    1、政策累積效應漸顯，住宅銷量將持續低位運行

    1 月26 日“新國八條”出臺，標志著中國樓市將進入新一輪深度調控。隨后房產稅開征的試點、限購令的全國擴散、央行的頻頻加息等，無不說明政府對樓市調控的決心與信心1 季度樓市觀望氛圍濃厚。

    隨著政策累積效應的逐漸凸顯，預計2 季度樓市銷量依然將處于低位運行。一方面，這次出臺的西安限購令，投資客被“逐出”住宅市場，從根本上限制了購房人數；另一方面，面對頻出的調控政策，尤其是央行的次次加息，置業門檻連連提升，剛性需求也望而卻步。由于受購買力和政策壓制，需求釋放趨緩，預計西安樓市住宅銷量將依然在低位徘徊前行。
 

    2、2季度市場供應將呈現明顯放量增長

    從市場供應方面來看，政策明確提出了 “超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權”，以及結合以前西安政策中“關于嚴厲打擊房價捂盤惜售”政策的限制，房地產市場開發供應在政策的干預下，供應量仍將持續增長；同時從另一方面目前隨著政策的深化落實，上半年市場的觀望以及銷售的階段性回落影響，房企后市資金壓力逐步加大，影響到開發商需根據自身資金和產品情況采取“快進快出”的推盤方式，以緩解后市壓力，因此綜合政策影響以及市場運行態勢的影響，2011 年西安商品房市場供應量仍將呈現持續增長，從目前調研情況來看，4 月份西安預計約20 余盤紛紛面世，搶奪市場先機。

    3、階段性的折扣、促銷等行為將明顯顯現，房價整體呈現小幅波動

    在各種房地產調控政策相繼出臺，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓，房地產商的資金鏈也出現了不同程度的緊張態勢。根據最新公布的上市公司年報顯示，70 家上市房企經營活動產生現金流量凈額為-683.72 億元，同比減少了246.58%，同時，存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風險，一些房地產商主動降價的意愿也有所增強。1 季度末，西安樓市已經普遍出現了打折、促銷等活動，預計隨著資金壓力的增加，2 季度將會有更多的項目加入促銷的行列，而且折扣的幅度可能會有所加大。

    在多管齊下的政策調控下，也不排除一些資金鏈特別緊張的開發商會進行將“暗降”轉為“明降”銷售策略。

    4、中大面積的戶型或成銷售主力

    西安限購令的頒布從根本上限制了購房人群，將投資型置業群體拒之門外，在樓市銷量下滑的同時，偏小戶型的銷量也出現了明顯的下降。西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：2011 年1 季度普通住宅銷售中，90-110 平方米的成交面積段，占總成交套數的24.4%，該比例較上季度下降了4%；而110 平方米以上的銷量比重卻呈現了上漲之勢。隨著政策效應的進一步凸顯，更多的置業者選擇了“一步到位”的購房計劃。預計隨著樓市的進一步低迷，寬裕的兩室房源或者緊湊型的三室房源將成為市場的成交主力，但四室以上及高端物業交易受限購及成本因素，市場交易預計相對穩定。

    5、2季度商品房市場或將面臨進一步調控

    目前國家宏觀調控更多從行政、土地、金融、稅收等方面組合發力，對于各地政府的政策執行情況也強化監督落實，同時從調控政策的通道上住建部、國土部仍有許多政策可用，包括對房價的直接干預、土地出讓政策的進一步完善、以及收緊開發貸、土地抵押授信等，這將促使樓市調控預期不會改變。以國務院督查組督查為契機，預計中央短期內仍將會給地方政府加碼，制定更嚴格的調控政策。

二、土地市場

    1、土地供應量仍將穩步增加

    今年年初國家出臺的國八條明確規定：嚴格住房用地供應管理，各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70％的要求。還規定在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保，今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前 2 年年均實際供應量。從西安市今年1 季度的供應量來看，雖然總的土地出讓量出現下滑，但是用于住宅的土地供應量仍然在增長，預計隨著西安市用地計劃的落實和實施，今后用于保障房的土地供應量將逐步加大必將促使土地總供應量穩步上升。

    2、地價上漲速度將明顯放緩

    從全國土地市場運行面的情況來看，2011 年1 月份各重點城市經營性用地成交中，底價成交土地占比為58.5%，較去年12 月上漲超過12 個百分點。2 月份底價成交土地占比進一步升至66.2%。市場嚴厲的調控環境使開發商拿地預期受到顯著影響。更多開發商將秉持“謹慎拿地，現金為王”的策略，在此情勢下預計未來土地出讓將進一步呈現兩極分化的態勢。整體供地重心向保障房傾斜，優質商品房用地因此更顯稀缺，此類地塊仍將是實力房企爭奪的焦點，溢價率會繼續居高不下。與此同時，在管理層嚴厲的調控下，房企將更加緊握手中的資金，開發商們采取謹慎擴張的策略將促使眾多地塊更多地以低價成交。

三、二手房市場

    2010 年政策調控頻頻，2011 年調控力度有增無減，年初1 月26 日新國八條出臺，給11 年的樓市走勢打了一針鎮定劑。在政策的影響下西安樓市量跌價滯的趨勢愈演愈烈，二手樓市也在強有力的調控下出現降溫跡象。預計一季度二手房市場的走勢將呈現以下幾個特征：

    1、政策效應明顯投資炒房受到限制

    2010 年上調存款準備金率、加息、試點征收房產稅、嚴控房價等各項政策調控措施如雨后春筍般相繼出臺，2011 年年初政策更是有增無減。在調控愈加濃重的形勢下西安市商品房市場成交量出現下滑，二手房市場1 季度的銷售表現也不如往日。二套首付升至60%，西安市戶口內限購三套、非本市戶口限購二套等政策頒布實施使得很多投資投機人群，迫于資金和政策的壓力減少了投資炒房的行為，市場得到了一定的調整。

    隨著置業者購房行為更加理性，以及一些投資炒房客將在短時間內被阻隔在二手房市場的門外，二手房市場將呈現平穩運行的態勢。

    2、二手房交易量仍將有進一步回落可能

    限購政策對于二手房市場交易同樣形成明顯的下跌影響，同時加之五年內二手房全額征收營業稅，更使得二手房市場交易雪上加霜，在這種政策影響下，預計二季度市場交易仍然將呈現低迷走勢。

    3、拆遷加速將惹火租賃市場

    隨著西安市城中村不斷被改造拆遷、在城市面貌煥然一新的同時，租到合適的房子成為一個急需解決的問題；雖然西安市不斷的增加廉租房、公租房等保障房的建設開發量，但是明顯是供不應求，有些人想要租上一間普通的廉租房可能要等上半年、一年甚至更長的時間才有可能租到。同時國家對于房地產的調控政策如新國八條等對于需求市場形成抑制，將會呈現置業需求向租賃需求部分轉移的趨勢。2011 年西安市拆遷改造的力度還將加大，在西安市廉價可租房源減少，特別是三環內交通區位優勢明顯的可租房源急劇下降的影響下，預計租賃市場后期表現將更趨火熱。

    4、售轉租現象或將有所升溫

    2011 年年初國八條調控政策中明確提到，今后要調整和完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5 年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。這項政策明顯會讓新房流入二手房買賣市場的速度減緩，而售轉租現象或將有所升溫，對于二手租賃市場的房源供給起到了擴容作用。

    四、綜述

    盡管新一輪調控為房地產市場發展再次形成階段性的波動性影響，但從長期走勢來看，根據我國“十二五”發展規劃，未來五年仍將是我國房地產業發展的重要機遇期，尤其對于中西部的西安而言，面對國際化大都市的重大發展機遇，西安房地產業迎來更為廣闊的發展空間及價值提升利好，可預見的是，十二五將成為西安房地產業由量變到質變、產業結構重大轉型的重要跨越提升期。

    2011年作為“十二五”規劃推進的元年，作為國際化大都市建設的重要年份，2011年無疑也將成為我國以及西安房地產業轉型開始的轉折年。